明治通り及び昭和通り沿いの「オフィス街」と天神・大名・今泉周辺の商業ゾーンという2面性を持つ【天神エリア】。福岡城跡、大濠公園、けやき通りなど緑が多く見られる【赤坂エリア】。九州電力の拠点もある薬院・渡辺通の【南天神エリア】。

概ねこの3エリアに区分されるが、天神地区が本エリアの中心で、市役所などの行政機関もあり、オフィスとして、商業として、いわゆる＜一等地＞としてのステイタスがあるプレミアムな地区である。
オフィスで言えば、天神1・２丁目の再開発プロジェクト「天神ビッグバン」のビル4棟が竣工し、現在別の3棟の建築中であるが、他にも今後、天神エリアで数か所、天神南エリアで1か所の再開発予定があり、本エリアの将来的な期待値は最高潮に達している。

商業で言えば、ONE FUKUOKA BLDG.（新福岡ビル）も竣工し、パルコの建て替え計画も進行中。警固公園の地下美術館計画や北天神パーク化事業のスケボーパーク整備などもあり、期待は高まるばかり。九州他県や海外からの顧客・インバウンドは新型コロナ禍以降、回復しているものの、中心部にいまだ建築現場があるだけに、かつての賑わいと比較してしまうと現状は少し寂しさを感じるかもしれない。

依然として相場感は高水準のまま推移している。要因としては、「天神ビッグバン」プロジェクトによる建て替え物件の賃料の影響が大きい。再開発物件が賃料と空室率、双方の数字を引き上げている。高層の新築ビルについては、これまでの相場をはるかに上回る坪当たり3万円以上の設定となっており、竣工当初に苦戦を強いられたもののようやく高稼働のレベルまで達してきた様子。とはいえ、床面積自体の数字が大きい為、しばらくはこのままの状況が続くものと思われる。二次空室が出て来る今年の市場は、多少なりとも影響を受けるかもしれない。

西鉄福岡（天神）駅の南側に位置する薬院・渡辺通地区の中・小物件はまだまだあるが、大型物件は、ほぼ満室状態で品薄感のある状態。そして北部にあたる天神3・4・5丁目のエリアにも中小ビルが多いが、住所が天神にもかかわらず、賃料は比較的安価なビルが多く、都市高速にも近いため車の寄り付きもよい。また中心部に比べ、静かさがあるという点でも穴場と言っていいだろう。
天神1・2丁目においては、天神ビックバンの始動により、坪30,000円以上の新築ビルの空き物件があるが、ようやく高稼働のレベルまできた。新築ビルはこれまでより高層化が可能なため、ステイタス感があり、期待感も非常に高いが、これだけの供給面積の急増に対してニーズが満室までついてこれるかどうか、今後の市況に注目が集まる。

時期	エリア	物件名	面積
2026年	天神1丁目	仮）天神ビジネスセンター2期計画
2027年	天神1丁目	仮）天神1-7計画（天神イムズ建替プロジェクト）
2028年	渡辺通2丁目	電気ビル西館
2030年	天神2丁目 天神2丁目 天神4丁目	仮）天神2丁目南ブロック駅前東西街区プロジェクト 仮）天神センタービル建て替え計画 仮）福岡中央郵便局および 　　イオンショッパーズ福岡段階連鎖建て替えPJ