新型コロナウイルスの流行以降、クルーズ船の寄港が減便されているものの、外国人や国内旅行客による賑わいは現在でも変わらない。
【博多駅前エリア】の大通り沿いには、古くともオフィス街にふさわしい大型ビルが立ち並ぶ。博多駅に隣接する中央街は商業色が強まり、本エリアの賃料相場を引き上げた。福岡市は2019年に博多駅周辺再開発プロジェクトである「博多コネクティッド」を発表。
今年、博多口を出てすぐの視界に入る西日本シティビル（西日本シティ銀行本店本館建替えプロジェクト）が1棟竣工するが、周辺でも1棟が取り壊し中、複数棟の再開発計画があり、イメージはさらに一新されることだろう。
【筑紫口（博多駅東・駅南）エリア】には、規模は駅前には劣るものの、新幹線口・ヨドバシカメラのイメージも強く、大型ナショナルチェーン店（居酒屋・飲食店）が多いという特徴もある。
一方では九州自動車道や都市高速への交通アクセスの評価も高く、社用車を保有している企業が多く見受けられることも特徴のひとつ。
ビルの容積率緩和等が実現したが、筑紫口のロータリーも公開空地と歩道がより広く改善された為、更なるエリアの向上性も図られた。また、昨年は博多コネクティッドにより竣工したビルが1棟ある。
【呉服町エリア】は、オフィス街の街並みとしての環境整備が向上し、機動性溢れるエリアとなった。再開発ビルも数年前に竣工し、オフィス街として様変わりしたエリアであるが、博多部（呉服町エリア）は元々日本の中世最大の貿易港湾都市、商人の街として栄えた町で、歴史ある寺社もたくさん連なっている。市はこれを別の目玉として「博多旧市街プロジェクト」とし、このエリアを国際的な歴史・伝統・文化を際立たせる観光地として町並み作りをする計画を打ち出し、2面性を持つ都市を目指して環境の整備が図られている。
また更には、博多区最北端であるエリアでクルーズ船の寄港整備のためにウォーターフロント（再開発事業）計画も進められている。
大型ホールや商業施設の整備はもちろんだが、これに伴う外国人観光客の輸送手段のプロジェクトも引き続き検討が重ねられている様子。そして、2023年3月に開通した地下鉄七隈線の博多駅までの延伸事業に伴い、キャナルシティ博多の東部が再整備された。一度閉館し、複合施設として建て替わる計画が中断していたキャナルシティ博多の「イーストビル」だが、計画を変更しこの秋商業ビルとして改めて開館する予定。博多エリア全体の将来性は、大きく期待されていることは間違いない。
九州の玄関口「博多駅」
博多駅前の大通り
賃料相場は博多駅前エリアが若干高く、他の2エリアは駅前よりは割安物件が多い。
ここ10年までの経緯をいえば、企業は事務所拡張傾向に向かうものの、定借（契約期間に定めがある借家契約）・旧耐震のビルはコンプライアンスで検討に難色が示されたこと、インバウンド需要によりオフィスではなく、ホテルばかりが建設されたことなどがある。
また数棟のビルにおいて、取り壊しによる立ち退きがはじまったが、前述の理由で移転先が品薄状態となっており、更には「天神ビッグバン」により立ち退き先に対するオフィスフロアの面積不足など、これらの要因すべてが重なり一気に空室率が低下し、賃料は上昇した。
当時は、大型面積の空室物件は無く賃料水準が坪当たり5,000円以上、上昇したビルも多数あった。
特に大通り沿いの物件の空室は皆無に近く、3年前竣工の大型ハイグレードビルは坪単価20,000円で満室稼働しており、築年数のある既存物件においても希少な面積帯（100坪以上）であれば坪単価18,000円で推移していた（貸し手市場）。
ところが、数年前のコロナ渦によってこの流れが変化し、ビルによっては条件の交渉は一切出来なかったものが、交渉可能となってきた事例も散見される。大型の空室も少しづつ増え、市場は一旦落ち着きを取り戻したものの、未だ賃料は緩やかな上昇傾向にある。
新築や築浅・一等地ビルでは坪当たり30,000円以上が相場となっており、既存ビルの相場感は坪当たり15,000円～18,000円で推移している。
支店経済である福岡だが、サテライトオフィスが促進される流れは少なかった。しかし、大手企業のリモートワークが定着してきた事で、大規模オフィスでの床面積の一部返却がここ数年で出ているのも事実。面積をコンパクトにした分、坪単価をあげていいビルへの移転を計画するという新築への移転理由法人も多い。結論をいえば、物件を探す企業からしてみれば、「決して安くはない相場感になってきた」ということは間違いないようだ。
企業の拡張傾向の話が数多くある昨今、移転ニーズが一番高いエリアであることに変わりは無い。コロナ禍による空室の微増、加えてコロナ前に計画され3～4年前に竣工したビルは事業収支の見直しが必然となり、坪当たり20,000円以下（共益費込み）でのリーシングを余儀なくされたが、近年それらのビルも高稼働しており、ようやく適正な賃料に落ち着いた状況、今ではどちらかというと物件不足な市場となっている。
大型ビルは駅前一等地で坪当たり30,000円を超える物件が複数あり、天神と比較しても釣り合いが取れてきている。築浅大型ビルで22,000円～24,000円（共益費込み）、既存の大型大通りビルで16,000円～18,000円という相場観である。エリア全体が高水準で稼働しており、空室状況の大きな変化がないのも事実であるが、今年は予測されている天神新築ビルへの移転を伴う二次空室がどの程度影響を与えるのかが注目されている。
| 時期 | エリア | 物件 | 面積 |
|---|---|---|---|
| 2026年1月 | 博多駅東3丁目 | S-GATE博多駅東 | 1,780坪 |
| 2026年3月 | 博多駅前2丁目 | 西日本シティビル | 5,670坪 |
| 2026年4月 | 博多駅東3丁目 | ゼクシオン | 1,240坪 |
| 2026年7月 | 店屋町 | アルテミス博多 | 700坪 |
| 2026年11月 | 博多駅前4丁目 | T-PLUS博多駅前 | 1,230坪 |
| 以降 | 博多駅前2丁目 博多駅前3丁目 博多駅前3丁目 博多駅東2丁目 博多駅前1丁目 博多駅前1丁目 博多駅前3丁目 博多駅前2丁目 博多駅前3丁目 |
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