福岡市博多区 地域情報2018年版博多区エリア情報

福岡市博多区のオフィスエリアは、博多駅前エリアと博多駅東・駅南(筑紫口)エリア、呉服町エリアの3地区に集約される。九州新幹線の開通や観光船の寄港により、来福者も年々増加傾向だが、福岡空港まで地下鉄で約7分と好アクセスの為、空港利用の多い方にも好まれている。

博多駅前エリアの大通り沿いには、築年数が経つものの、九州の玄関口にふさわしい大型ビルが立ち並ぶ。博多駅に隣接する中央街もこれまでのイメージを一新・脱却した商業色の発展に大きな影響を与え、賃料相場を引き上げた。2018年度には大型オフィスビル「紙与博多中央ビル」の竣工、新バスターミナルビルの開業が控えている。

また、博多駅東・博多駅南エリアには建物の規模は駅前には劣るが新幹線乗降口、空港側ということもあって人気は駅前と二分する。ヨドバシカメラのイメージも強く、居酒屋、飲食店の大型ナショナルチェーン店が多いという特徴もあるが、一方では九州自動車道や都市高速へ出やすいため交通アクセスの評価も高いという、社用車を保有している企業が多く見受けられることも特徴。今後は筑紫口そばの博多都ホテル(近鉄グループ)の建て替え工事も進んでおり、より一層のイメージ一新に期待されている。

そして呉服町エリアは、数年前までは、天神地区と博多駅地区に挟まれ埋没した感が否めなかったが、明治通り沿いにビルが次々建つことでオフィス街の街並みとしての環境整備もかなり向上し、機動性にあふれたエリアとなった。
今後、建て替え計画のビルも立ち退きを完了させて準備を進めており、さらなるオフィス街としての進化が楽しみなエリアである。

また一方では、観光船の寄港整備のため、博多区最北端エリアであるウォーターフロント地区の(再開発事業)計画も進められている。大型ホールや商業施設の整備はもちろん、外国人観光客の輸送手段の整備も着々と始動している。なかでも大博通りの中央分離帯を活用するさまざまなプランによる博多駅までの交通インフラ整備計画はより一層のインバウンド効果を引出し、将来の博多区を大きく躍進させるプロジェクトになることは間違いないだろう。
建て替え中の博多都ホテル
建替中の博多都ホテル(2019年度開業予定)
左:紙与博多中央ビル、右:新バスターミナルビル
左:紙与博多中央ビル、右:新バスターミナルビル


オフィス相場概要

平成20年度以降は、ファンド組成による物件の供給ラッシュがあり、賃料も高めに設定された。そのためユーザーニーズは、既存物件に人気が集まっていた。各エリアとも大型ビルと中小ビルの賃料格差もあり、最寄駅から遠くなるにつれて賃料格差も大きくなっている。

賃料相場は駅前エリアが若干高く、他の2エリアは駅前よりは割安物件が多いと言える。新幹線の全線開通もあり、九州各県、関東、関西への交通アクセスを考えた場合、博多駅周辺の人気は、今後も変わらないと思われる。ただし、賃貸条件に関しては、市場ニーズに柔軟に対応している傾向にあったが、空室率が改善され、大型面積の空室物件数もかなり減ったため、賃料水準が上がってきているのも間違いない事実である。

オフィス相場今後の動向

この地区には平成20年以降13棟の新築供給があり、その内大型開発が7棟あった。賃料についても当時1万円代半ばの設定になっていたが、リーシング状況が思わしくない時期であった為、賃料設定の見直しを余儀なくされた。これにより、既存ビルの面積によっては共益費込で8,000円を切るような条件でリーシングした時期もあったが、今では空室率も高水準に改善され、賃料の高騰が激化している。

現在は、特に大通り沿い物件の品薄感があるのは歪めない事実で、今年竣工予定の大型、ハイグレードビルにおいては坪単価20,000円前後で推移しており、既存物件においても希少な面積帯(100坪以上)であれば坪単価15,000円以上での事例も違和感がない市況となっている。需要に対する供給数不足状態が続いている事から、物件確保の為の競争が激化し、募集条件以上の実績を上げているビルも少なくない。いずれにしても、未だどのエリアよりも立地・人気も含め1番のエリアであることに変わりは無い。

新開発オフィスビル

時期 エリア 物件 面積
2018年 2月 博多駅東3丁目 GSI博多駅東ビル 439坪
2018年 2月 博多駅前3丁目 リアン博多駅前ビル 223坪
2018年 3月 住吉4丁目 JS博多渡辺ビル 1,312坪
2018年 4月 博多駅中央街 紙与博多中央ビル 3,914坪
2018年 11月 冷泉町 博多祇園NKビル 1,309坪
2019年 1月 冷泉町 仮)冷泉町ビル 1,574坪
2019年 5月 博多駅前2丁目 仮)九州フィナンシャルグループ福岡ビル
以降 博多駅前1丁目
博多駅前4丁目
仮)九勧博多駅前1丁目計画
仮)深見ビル