福岡市博多区 地域情報2019年版博多区エリア情報

福岡市博多区のオフィスエリアは、【博多駅前エリア】、【筑紫口(博多駅東・駅南)エリア】、【呉服町エリア】の3地区に集約される。九州新幹線の開通や観光船の寄港により、来福者も年々増加傾向だが、福岡空港まで地下鉄で約7分と好アクセスの為、空港利用の多い方にも好まれている。

【博多駅前エリア】の大通り沿いには、築年数が経つもののオフィス街にふさわしい大型ビルが立ち並ぶ。博多駅に隣接する中央街もこれまでのイメージを一新・脱却して商業色が強まり、賃料相場を引き上げた。

【筑紫口(博多駅東・駅南)エリア】には、規模は駅前には劣るが、新幹線口やヨドバシカメラがあり、大型ナショナルチェーン店(居酒屋飲食店)が多いという特徴もある。一方では九州自動車道や都市高速への交通アクセスの評価も高く、社用車を保有している企業が多く見受けられることも特徴のひとつで、駅そばで博多都ホテル(近鉄グループ)の開業も迫っており、より一層のイメージ一新に期待が高まる。
また今年に入り、市は博多駅周辺再開発プロジェクトである「博多コネクティッド」を発表し、容積率緩和等が実現する。これにより、いち早くJR九州が在来線上の博多駅ビルの拡張を発表。今後、あとに続いていく建て替え計画にも注目が集まるだろう。

【呉服町エリア】は、オフィス街の街並みとしての環境整備がかなり向上し、機動性にあふれたエリアとなった。現在1棟の新築工事が進行しているが、今後建て替え計画のビルも数棟立ち退きの準備を進めており、今後オフィス街としての進化が楽しみなエリアである。しかし、呉服町エリアにある博多部は元々日本中世最大の貿易港湾都市として栄えた商人の街。歴史ある寺社もたくさん連なっている。市はこれを新たな目玉として「博多旧市街プロジェクト」とし、このエリアを国際的な歴史・伝統・文化を際立たせる観光地・町並み作りをする計画を打ち出した。今後さらに、オフィス街との2面性を持つ街となる予定。

更には、博多区最北端であるエリアで観光船の寄港整備のためにウォーターフロントエリア再開発事業の計画も進められている。大型ホールや商業施設の整備はもちろん、外国人観光客の輸送手段のプロジェクトが始動しており、中でも大博通りの中央分離帯を活用するロープーウェイの構想がよくも悪くも大きな反響を得ている。これによるインバウンド効果がどうなるのか、将来の博多区を大きく変える運命的なプロジェクトになるだろう。
建て替え中の博多都ホテル
建替中の博多都ホテル(2019年度開業予定)
左:紙与博多中央ビル、右:新バスターミナルビル
左:紙与博多中央ビル、右:新バスターミナルビル


オフィス相場概要

平成20年度以降、ファンド組成による物件の供給ラッシュがあり、賃料も高めに設定されたため、ユーザーニーズは既存物件に人気が集まっていたが、リーマンショックとともに空室が目立ち、賃料の下落が続いた。そして各エリアとも大型ビルと中小ビルに賃料格差があり、最寄駅から遠くなる物件ほど、格差は大きくなっていった。

賃料相場は【博多駅前エリア】が若干高い。駅前エリアに比べ、他の2エリアは割安物件が多く、賃貸条件も市場ニーズに柔軟に対応している傾向にあったのを理由に人気は非常に高かったが、ここ数年で一気に流れは変わった。

企業は事務所拡張傾向に向かうものの、契約期間に定めがある定期借家契約、旧耐震構造のビルは検討に難色を示し、昨今のインバウンド需要でホテルばかりが新築され、新築オフィスの供給が少ない状況。建て替えビルが数棟あり、建て替え中の移転先が品薄状態、更には天神ビッグバン計画により立ち退き先に対する面積不足などの要因が重なり一気に空室率が低下した
今なお、大型面積の空室物件は無く、賃料水準が坪当たり5,000円以上、上昇したビルが多いのは間違いない事実である。

オフィス相場今後の動向

この地区には平成20年以降13棟の新築供給があり、その内大型開発が7棟あった。賃料についても当時1万円代半ばの設定になっていたが、リーシング状況が思わしくない時期であった為、賃料設定の見直しを余儀なくされた。
これにより、既存ビルの面積によっては共益費込で8,000円を切るような条件でリーシングした時期もあったが、今では空室率も高水準に改善され、賃料の高騰が激化している。

現在は、特に大通り沿いの物件は皆無に近く、昨年竣工の大型、ハイグレードビルは坪単価20,000円で満室可動しており、築年数のある既存物件においても希少な面積帯(100坪以上)であれば坪単価17,000円前後で推移している。需要に対する供給数不足状態が続いている事から、物件確保の為の競争が激化し、募集条件以上の実績を上げているビルも少なくない。
いずれにしても、どのエリアよりも立地・人気も含め1番のエリアであるであることに変わりは無い。

新開発オフィスビル

時期 エリア 物件 面積
2019年1月 冷泉町 南日本博多ビル 1,574坪
2019年2月 東比恵1丁目 THE RISE 八重洲 358坪
2019年5月 博多駅前2丁目 仮)九州フィナンシャルグループ福岡ビル 2,054坪
2019年8月 博多駅前3丁目 リアン博多駅前ビル 470坪
以降 冷泉町
博多駅前1丁目
博多駅前4丁目
綱場町
博多駅中央街
仮)冷泉町ビル
仮)九勧博多駅前1丁目計画
仮)深見ビル
仮)呉服町第一生命ビル
仮)博多駅ビル